Hogyan indul a tervezés?

A kérdés maga.

Gyakran találkozom azzal a jelenséggel, hogy a megrendelő részéről számos, magát a tervezési folyamatot érintő kérdést kell tisztázni. Pedig nem csak megkönnyítené a kommunikációt, de meg is gyorsítaná az előkészítési fázist, ha az alapvető hivatali követelményekre kicsit jobban rálátna az építtető. Ebben a leírásban a teljesség igénye nélkül igyekszem betekintést nyújtani a tervezés folyamatába.

1. Az első találkozás, személyes szemle

Amikor megkeres az építtető, a legelső kérdések között van természetesen a telek, a választott helyszín pontos elhelyezkedése. Az utca és a házszám is elegendő, de semmi nem lehet olyan pontos, mint a helyrajzi szám, mely a földhivatali nyilvántartásban szereplő azonosítója a teleknek. Az építész ez alapján tudja meg a tervezés megkezdéséhez szükséges legfontosabb információkat.

Kiderül belőle, hogy milyen építési övezetben fekszik a telek, vagyis, hogy milyen funkciójú épület helyezhető el rajta. Továbbá, mivel övezetenkénk eltérőek a beépítési paraméterek jól behatárolhatóvá válik, hogy milyen méretű és elhelyezkedésű lehet majd a megálmodott épület. Ezeket tulajdonképpen már a telekvásárláskor érdemek lehet egy tanácsadás keretén belül végigjárni egy építésszel, hogy később ne érje meglepetés a megrendelőt.

Erről itt már írtam bővebben: A telekvásárlás előtt és A telekvásárlás előtt 2.

2. Telek és konkrét jogszabályi háttér meghatározása

A folyamat következő lépése a megrendelővel való személyes találkozás, melynek célja, hogy megismerjem az elképzeléseit, igényeit és a telek adottságait.

A tervezés megkezdése előtt tisztázása kerülnek olyan nélkülözhetetlen kérdések, mint:

• Mi a bővítés célja? (pl. új szobák, nagyobb nappali, garázs, tetőtér beépítés)
• Milyen stílusban és anyagokkal képzeli el az építkezést a megrendelő, van-e konkrét szín, amit kerülne, konkrét és speciális igények felderítése
• Milyen anyagokat és technológiákat szeretne használni? (hagyományos tégla, könnyűszerkezetes, energiatakarékos megoldások stb.) 
• Milyen a telek adottságai? (tájolás, beépíthetőség, közművek elérhetősége)
• Van-e valamilyen speciális igény vagy akadály (pl. örökségvédelem, településképi előírások)?
• Milyen a költségvetési keret és az időtáv, amiben gondolkodni kell

Ezen az első egyeztetésen már gyakran készítek vázlatokat, jegyzeteket, illetve amennyiben szükséges előzetesen felmérem a meglévő épület jelenlegi állapotát.

A megegyezést követően, ahogy körvonalazódnak az elképzelések, és konkretizálódik az elhelyezendő építmény/bővítés mérete, még mindig a tervezés legelső, megelőző fázisában alaposan átnézem az adott telekre vonatkozó helyi építési szabályokat (HÉSZ), az országos településrendezési és építési követelményeket (OTÉK), valamint esetleges egyéb korlátozásokat, például örökségvédelmi vagy környezetvédelmi előírásokat, ezek alapján pedig beépítési tervet készítek.

Ha a megrendelő tervei valamilyen előírással ütköznek, javaslatokat teszek az alternatív megoldásokra.

3. Szakági tervezők bevonása

A már korábban elvégzett felmérés alapján elkészítem az aktuális állapotú felmérési tervet, amely a későbbi tervezés alapja lesz.

Amennyiben statikai, gépészeti vagy villamos átalakításokra is szükség van, statikus és szakági tervezőkkel is konzultálok.

4. Vázlattervek és koncepció kidolgozása

A felmérés és jogszabályi egyeztetések után megkezdem a vázlattervek készítését. Ezekben a terveken többféle lehetőséget is bemutatok a megrendelő számára.

A vázlattervek célja, hogy többféle alaprajzi elrendezést és tömegformálást mutassanak be a megrendelő számára, amelyből kiválaszthatja a számára legmegfelelőbbet.

A koncepciótervek általában tartalmazzák:

• Az épület alaprajzait – a helyiségek elrendezésével, méreteivel.
• Homlokzati terveket – az épület külső megjelenésének bemutatására.
• Tömegformálási javaslatokat – hogy az épület arányai és kialakítása esztétikailag megfelelő legyen.

Ezeket a terveket a megrendelővel többször átnézzük, módosítjuk, amíg kialakul a végleges koncepció.

5. Engedélyezési vagy bejelentési tervdokumentáció elkészítése

Ha a végleges koncepció elfogadásra került, megkezdődik az engedélyezési vagy bejelentési tervdokumentáció összeállítása. 

A különféle engedélyezési eljárások közepette sokszor félreértés kíséri a hivatali megnevezéseket. Amennyiben egy 300 m2-nél kisebb lakóépületet szeretnénk építtetni, saját magunk részére, természetes személyként, úgy az eljárás Egyszerű bejelentés lesz.

Nagyobb méretű házak, lakóépülettől eltérő rendeltetésű épületek, melléképületek, garázsok, műhelyek stb. építése esetén Építési engedélyezési eljárást kell lefolytatni. 

Egy családi ház tervezése többszereplős feladat a tervezési oldalról is. A bejelentés teljesítéséhez szükséges:

• építész tervező - építész műszaki dokumentáció, fotó és helyszíni dokumentáció, telekbemérés opcionálisan, műszaki leírás, meglévő épület esetén felmérés

• tartószerkezeti tervező - tartószerkezeti tervdokumentáció és műszaki leírás

• épületgépész tervező - rendszerleírás és energetikai számítások

• épületvillamossági tervező - rendszerleírás

• geodéta (opcionálisan telek bemérése, amennyiben van rajta épület annak bemérése, később a kitűzés elvégzése)

A dokumentációt általában az ÉTDR (Építésügyi Hatósági és Tervezői Dokumentációs Rendszer) felületén kell benyújtani.

6. Hatósági benyújtás és ügyintézés

Miután minden tervdokumentáció elkészült, feltöltöm az ÉTDR rendszerbe. Az építési engedélyezési folyamat általában 35 nap, de az egyszerű bejelentés esetén 15 nap után az építkezés elkezdhető.

Ha a hatóság hiánypótlást kér, azokat azonnal korrigálom, hogy ne húzódjon el a folyamat.

+1 Az építkezés során:

Építési naplót kell vezetni
Felelős műszaki vezetőnek kell felügyelnie a munkálatokat
Szükség lehet hatósági ellenőrzésekre

Az építkezés befejezése után jöhet a használatbavételi engedély vagy bejelentés, amely után a ház hivatalosan is lakhatóvá válik.

Természetesen mindez egy általános, problémamentes folyamatot ír le, kívánom innen mindenkinek a zökkenőmentes tervezést építész és megrendelő szemszögéből is.

A tervezés menete maga eltérő lehet és megegyezés tárgyát képezi. A szerződésben foglaltak szerint készülhet több változat, tartalmazhat egyedi kéréseket, mint látványtervek és belsőépítészet, több konzultációt és helyszínbejárást. Vázlatterv készül, melyet jóváhagyás után véglegesíteni kezdenek a tervezők. Amikor a vázlatterv elfogadásra kerül a társtervezők is megkaphatják a kidolgozandó terveket. Innentől szerkezeti módosítások csak nagyon indokolt esetben javasoltak, hiszen egy olyan terv módosítása, melyen már több ember kidolgozott sokszor nem kevés időbeni és anyagi többletmunkával is jár, ami általában senkinek nem használ.

Mindezek alapján talán belátható, hogy a tervezési folyamat elindítása több tényezős művelet, de ha már az elején tisztában vagyunk a folyamat alapjaival, segíthet, hogy gördülékenyebb legyen a közös munka.